Le démembrement de propriété répartit les prérogatives d'un bien immobilier entre deux titulaires : l'usufruitier, qui conserve l'usage et les revenus, et le nu-propriétaire, qui détient la propriété juridique sans la jouissance. Cette répartition est fixée par le Code civil et s'applique automatiquement dès la signature de l'acte, sauf aménagement contraire.

Le blocage le plus fréquent dans une donation de nue-propriété n'est pourtant pas fiscal. Il est psychologique. Les parents redoutent de perdre la main sur un bien qu'ils ont mis une vie à acquérir, et cette crainte repose le plus souvent sur une lecture erronée du mécanisme. Un enfant nu-propriétaire n'est ni un copropriétaire, ni un actionnaire majoritaire, et il ne peut à aucun moment déloger son parent.

Cet article détaille ce que chaque partie peut faire, ce qu'elle ne peut pas faire, qui supporte les travaux et les impôts locaux, et surtout quelles clauses le notaire peut insérer dans l'acte pour rééquilibrer les règles par défaut au profit du donateur.

Ce que l'usufruitier conserve exactement

Peut-on continuer à habiter un bien dont on a donné la nue-propriété ?

L'usufruitier conserve la totalité du droit d'usage du bien, sans limitation de durée autre que sa propre vie et sans contrepartie financière. Il n'y a ni loyer à verser, ni indemnité d'occupation, ni autorisation à solliciter. Le parent qui donne la nue-propriété de sa maison continue d'y vivre exactement comme avant, et ce droit lui est opposable à ses propres enfants.

Cette continuité est totale sur le plan pratique. L'usufruitier reste l'interlocuteur du syndic, de l'assureur, du fournisseur d'énergie et de l'administration fiscale locale. Aucun tiers n'a besoin de connaître l'existence du démembrement pour la gestion courante du bien.

L'usufruitier peut-il louer le bien et en garder les revenus ?

L'usufruitier dispose du droit de percevoir les fruits du bien, ce qui recouvre l'intégralité des loyers. Il peut mettre le logement en location nue ou meublée, choisir librement le locataire, fixer le loyer et signer le bail sans l'accord des nus-propriétaires. Les revenus ainsi perçus lui appartiennent en totalité.

La conséquence fiscale est symétrique. C'est l'usufruitier qui déclare les revenus fonciers ou les bénéfices industriels et commerciaux issus de la location meublée, et qui supporte l'impôt sur le revenu ainsi que les prélèvements sociaux à 17,2 %. Le nu-propriétaire ne perçoit rien et n'a donc rien à déclarer au titre de ce bien pendant toute la durée du démembrement. S'il loue, l'usufruitier assume aussi les obligations du bailleur, notamment celles qui découlent des contraintes de performance énergétique désormais imposées aux propriétaires bailleurs.

Ce que les enfants nus-propriétaires peuvent et ne peuvent pas faire

Un enfant nu-propriétaire peut-il obliger son parent à quitter le bien ?

Non, et c'est le point le plus mal compris du mécanisme. La nue-propriété ne confère aucun droit d'occupation ni aucun droit de jouissance tant que l'usufruit subsiste. Un enfant qui détiendrait 100 % de la nue-propriété d'une maison ne peut ni s'y installer, ni la louer, ni demander le versement d'une quelconque indemnité.

La comparaison avec une société est trompeuse et il faut l'écarter. Dans une société civile immobilière, un associé détient des parts et le poids de sa voix dépend de son pourcentage de détention. Dans un démembrement, il n'y a ni parts, ni assemblée, ni majorité : il y a deux droits de nature différente qui coexistent sur le même bien. Le nu-propriétaire ne dispose d'aucun levier pour empiéter sur la jouissance de l'usufruitier.

Que possède réellement le nu-propriétaire ?

Le nu-propriétaire détient la substance du bien, c'est-à-dire sa valeur en capital et sa vocation à devenir pleine propriété à l'extinction de l'usufruit. Cette propriété est réelle mais dormante. Il peut vendre sa nue-propriété à un tiers, la donner à son tour ou la léguer par testament, sans avoir besoin de l'accord de l'usufruitier, mais l'acquéreur ne recueillerait qu'un droit tout aussi dormant.

Ce que le nu-propriétaire obtient en contrepartie de cette attente, c'est une acquisition différée à coût fiscal réduit. Il a payé des droits sur une fraction seulement de la valeur du bien, et il deviendra plein propriétaire sans aucun droit supplémentaire au décès de l'usufruitier. Le calcul complet de cette fraction est détaillé dans notre article sur le barème de l'article 669 du CGI et le choix de l'âge de la donation.

La limite du bien conservé en l'état

Jusqu'où l'usufruitier peut-il aller sans demander l'accord des enfants ?

L'usufruitier est tenu de jouir du bien en respectant sa substance. Cette obligation dessine la frontière exacte de sa liberté : tout ce qui relève de l'usage, de l'exploitation et de l'entretien lui appartient de plein droit, tout ce qui modifie la structure ou la destination du bien requiert l'accord des nus-propriétaires.

L'exemple le plus parlant est celui des travaux d'extension. Refaire une cuisine, changer une chaudière, repeindre ou remplacer des fenêtres relève de l'usage courant et ne nécessite aucune autorisation. En revanche, abattre un mur porteur pour créer un agrandissement modifie la structure de l'immeuble et suppose l'accord de ceux qui recueilleront le bien. L'usufruitier ne peut pas non plus transformer un logement d'habitation en local commercial sans l'accord des nus-propriétaires, cette transformation touchant à la destination du bien.

Que se passe-t-il si l'usufruitier laisse le bien se dégrader ?

L'usufruitier doit restituer le bien en bon état à l'extinction de son droit, et il répond des dégradations liées à un défaut d'entretien. Si des grosses réparations deviennent nécessaires parce que l'entretien courant a été négligé, le Code civil met leur coût à la charge de l'usufruitier et non du nu-propriétaire.

Cette règle constitue une protection réelle pour les enfants, qui ne peuvent pourtant pas s'immiscer dans la gestion. Elle joue toutefois rarement en pratique dans un démembrement familial, où le parent usufruitier a lui-même intérêt à préserver un bien qu'il occupe.

Travaux et charges : la répartition légale par défaut

Qui paie les travaux dans un bien démembré ?

L'article 605 du Code civil pose la règle : l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien, les grosses réparations demeurant à la charge du nu-propriétaire. L'article 606 définit limitativement ces grosses réparations comme celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que la réfection complète des digues, des murs de soutènement et de clôture.

La Cour de cassation a précisé cette frontière dans un arrêt du 13 juillet 2005 : constituent des grosses réparations celles qui intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale, les réparations d'entretien étant celles qui servent au maintien permanent du bien en bon état. Le remplacement d'une chaudière, de fenêtres ou d'une baie vitrée a ainsi été jugé étranger à la catégorie des grosses réparations, et reste donc à la charge de l'usufruitier.

Poste	Charge par défaut	Fondement
Réparations d'entretien courant	Usufruitier	Article 605 du Code civil
Gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières	Nu-propriétaire	Article 606 du Code civil
Charges courantes de copropriété	Usufruitier	Article 605 du Code civil
Taxe foncière	Usufruitier	Article 1400 II du CGI
Revenus locatifs et impôt correspondant	Usufruitier	Droit aux fruits
Grosses réparations dues à un défaut d'entretien	Usufruitier	Article 605 du Code civil

Le nu-propriétaire peut-il être contraint de financer les gros travaux ?

La lettre du Code civil met les grosses réparations à la charge du nu-propriétaire, mais la jurisprudence a considérablement atténué cette obligation. L'usufruitier ne peut pas contraindre le nu-propriétaire à engager ces travaux : ce dernier reste libre de ne pas les faire, quitte à recueillir plus tard un bien dégradé.

Il existe en revanche une contrepartie fiscale intéressante lorsqu'il les finance. Les dépenses de grosses réparations supportées par un nu-propriétaire au titre de l'article 605 du Code civil peuvent, sur option irrévocable exercée bien par bien, être déduites de son revenu global dans la limite de 25 000 € par an. Ce mécanisme prévu à l'article 156 du CGI s'applique y compris lorsque l'immeuble est occupé par l'usufruitier, ce qui en fait un levier rarement exploité dans les schémas familiaux.

Taxe foncière : ce que dit vraiment l'article 1400 du CGI

Qui reçoit l'avis de taxe foncière après une donation de nue-propriété ?

La taxe foncière est établie au nom de l'usufruitier lorsqu'un immeuble est grevé d'usufruit. L'article 1400 II du Code général des impôts est sans ambiguïté sur ce point, et il assimile l'usufruitier à un propriétaire pour l'application des impôts fonciers. C'est donc le parent qui reçoit l'avis d'imposition et qui en est le redevable légal.

Cette règle est régulièrement inversée dans les échanges familiaux, où l'on suppose que celui qui détient les murs supporte l'impôt foncier. La logique du législateur est différente : il taxe celui qui tire un profit du bien, qu'il s'agisse d'un usage personnel ou de loyers. Vérifier ce point avant de signer évite un malentendu durable entre parents et enfants.

Et les autres impôts locaux ?

La taxe d'habitation, lorsqu'elle reste due sur une résidence secondaire, pèse sur l'occupant, donc sur l'usufruitier qui y séjourne. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères suit le régime de la taxe foncière et incombe elle aussi à l'usufruitier, à charge pour lui de la refacturer à un locataire éventuel dans les conditions du droit commun.

L'impôt sur la fortune immobilière obéit en revanche à une logique propre et souvent contre-intuitive, puisqu'il ne suit pas la répartition civile des droits. Ce point est développé dans notre article consacré à ce que le démembrement et la SCI ne font pas disparaître en matière d'IFI.

Les clauses d'aménagement que le notaire peut insérer

Peut-on modifier la répartition légale des charges ?

La répartition des articles 605 et 606 du Code civil n'est pas d'ordre public : l'acte de donation peut y déroger. C'est précisément ce que font les notaires dans la majorité des démembrements familiaux, en prévoyant que l'usufruitier conserve à sa charge les charges de copropriété, la taxe foncière et les grosses réparations.

Cette inversion apparente n'est pas une concession du donateur, c'est une conquête de pouvoir. En acceptant de financer les gros travaux, l'usufruitier s'affranchit de la nécessité de solliciter ses enfants pour les décisions qui touchent à la structure du bien. Il retrouve une liberté d'action quasiment identique à celle d'un plein propriétaire, tout en ayant déjà sorti la moitié de la valeur du bien de l'assiette successorale.

Quelles autres clauses sécurisent le donateur ?

Plusieurs stipulations complémentaires méritent d'être discutées avec le notaire au moment de l'acte. La clause de réserve du droit de retour permet au bien de revenir au donateur en cas de prédécès de l'enfant donataire. L'interdiction d'aliéner empêche l'enfant de céder sa nue-propriété à un tiers sans l'accord du parent. La clause d'inaliénabilité assortie d'une clause de remploi encadre la destination des fonds en cas de vente ultérieure.

Ces aménagements ont un coût de rédaction marginal mais changent radicalement l'équilibre de l'opération. Ils expliquent pourquoi une donation de nue-propriété correctement rédigée ne prive pratiquement pas le donateur de ses prérogatives, contrairement à la crainte qui bloque tant de familles.

Vendre un bien démembré exige l'unanimité

Peut-on vendre un bien dont la nue-propriété a été donnée ?

La vente d'un bien démembré en pleine propriété suppose l'accord conjoint de l'usufruitier et de l'ensemble des nus-propriétaires. Aucun des deux ne peut imposer la cession à l'autre, et cette règle est la véritable contrainte du démembrement en direct. C'est aussi ce qui justifie, pour les patrimoines comportant plusieurs biens, de préférer une détention en société civile où le gérant peut se voir confier le pouvoir de vendre seul.

Une fois la vente réalisée, le prix se répartit entre les parties selon le barème de l'article 669 du CGI ou selon une convention amiable. Les parties peuvent également décider de reporter le démembrement sur un nouveau bien ou sur les fonds issus de la vente, ce qui préserve la stratégie initiale et évite de reconstituer une pleine propriété taxable dans le patrimoine du parent.

Que se passe-t-il en cas de besoin de liquidités pour une maison de retraite ?

C'est la question qui revient le plus souvent au téléphone dans les cabinets de gestion de patrimoine. L'inconscient collectif associe la donation à un dessaisissement définitif et à une perte de moyens financiers. La réalité est plus nuancée : le bien peut être vendu avec l'accord des enfants, et l'usufruitier récupère alors la quote-part du prix correspondant à la valeur de son usufruit.

Ce point mérite néanmoins d'être discuté en famille au moment de la donation plutôt qu'au moment du besoin. Un accord de principe formalisé, voire une clause de remploi prévue dans l'acte, évite de placer un parent dépendant en position de négociation avec ses propres enfants. La question du financement de la dépendance rejoint alors celle du mandat de protection future et de l'anticipation des coûts liés à la perte d'autonomie.

Les points de friction à anticiper en famille

Le désaccord sur la qualification des travaux

La frontière entre réparation d'entretien et grosse réparation est la première source de litige entre usufruitier et nu-propriétaire. En cas de désaccord persistant, chacune des parties peut saisir le tribunal judiciaire d'une action en contribution aux charges, le juge ordonnant fréquemment une expertise technique pour trancher. Une clause claire dans l'acte de donation supprime ce risque à la source.

La pluralité de nus-propriétaires

Lorsque plusieurs enfants reçoivent ensemble la nue-propriété d'un même bien, ils se retrouvent en indivision sur ce droit. Toute décision relevant de la nue-propriété exige alors une majorité, voire l'unanimité selon la nature de l'acte, ce qui multiplie les points de blocage potentiels. Cette configuration est proche, dans ses effets, de l'indivision successorale et des mécanismes permettant d'en sortir, avec les tensions qu'elle génère.

L'absence de discussion préalable

Le dernier point de friction est le moins juridique et le plus déterminant. Une donation de nue-propriété signée sans que les règles du jeu aient été explicitées à tous les enfants produit presque mécaniquement des incompréhensions. Qui paie la toiture, qui décide de la location saisonnière, qui peut s'opposer à une vente : ces questions doivent être traitées à froid, autour d'une table, plutôt qu'au moment où elles se posent réellement.

FAQ – Droits et charges de l'usufruitier et du nu-propriétaire

Cet article est publié à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. La rédaction des clauses d'un acte de donation engage durablement les parties et doit être adaptée à chaque situation familiale. Pour toute opération de démembrement, nous vous recommandons de consulter un notaire ainsi qu'un professionnel du conseil juridique et patrimonial.