Le projet de loi « relance et décentralisation du logement », adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026, rebat les cartes pour les propriétaires bailleurs. Sa mesure phare autorise à nouveau la location des logements classés F et G, les passoires thermiques, à condition de s'engager dans une rénovation énergétique avec un contrat de travaux conclu avant 2030. Cette marche arrière partielle de l'État, combinée à la hausse modérée mais généralisée de la taxe foncière 2026, oblige chaque bailleur à réexaminer son arbitrage entre vendre, conserver et rénover.

Cet article détaille le contenu de la Loi Logement, son calendrier parlementaire, et son implication concrète pour un propriétaire de passoire thermique. Il analyse ensuite la taxe foncière 2026, sa trajectoire de fond, et la réforme des bases foncières qui menace les budgets à venir.

La Loi Logement rouvre la porte aux passoires thermiques

La passoire thermique désigne un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, c'est-à-dire fortement énergivore. Le projet de loi « relance et décentralisation du logement », adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026, autorise à nouveau la location de ces logements, sous condition d'un engagement de rénovation. Cette disposition constitue une marche arrière partielle par rapport au calendrier d'interdiction progressive prévu jusqu'ici.

Pourquoi cette marche arrière ?

L'interdiction de louer les passoires thermiques retirait mécaniquement du marché des dizaines de milliers de logements, dans un contexte de pénurie locative déjà sévère. En autorisant à nouveau leur mise en location, le législateur cherche à redonner de la matière à un marché asphyxié, notamment pour loger les étudiants à la rentrée. Cette contraction de l'offre s'inscrit dans une crise plus large que nous documentons dans notre analyse de l'effet ciseau qui asphyxie le marché locatif en 2026.

Quels logements sont concernés ?

Les logements concernés sont ceux classés F et G, qui représentent les biens les plus énergivores du parc. Ce sont ces logements qui étaient progressivement exclus de la location. La mesure leur permet de rester ou de revenir sur le marché locatif, à condition que le propriétaire s'engage dans une trajectoire de rénovation. Elle ne supprime donc pas l'objectif de performance énergétique, elle en décale l'échéance.

Une bonne nouvelle assortie de contraintes

La réautorisation n'est pas inconditionnelle : elle s'accompagne d'un engagement de rénovation énergétique matérialisé par un contrat de travaux conclu avant 2030. Le bailleur qui souhaite continuer à louer une passoire thermique doit donc s'engager à la rénover dans un délai défini. La mesure est présentée comme une bonne nouvelle, mais elle comporte une part d'ombre.

Pourquoi parler de bonne mauvaise nouvelle ?

Le dispositif présente deux visages. Côté positif, il redonne de l'offre au marché locatif et évite qu'un logement reste vide faute d'autorisation. Côté négatif, il permet de loger un locataire dans une passoire thermique pendant plusieurs années, dans des conditions de confort et de coût énergétique dégradées, avant que la rénovation n'intervienne. Pour un étudiant logé dans un F ou un G, la contrepartie d'avoir un toit est de supporter des charges énergétiques élevées.

Vers une refonte du diagnostic énergétique ?

Des évolutions du diagnostic de performance énergétique sont évoquées, notamment l'intégration de critères de confort d'été. Le DPE actuel évalue surtout la performance hivernale, or les épisodes de chaleur croissants posent la question de la fraîcheur des logements. Une refonte des critères pourrait reclasser certains biens, à la hausse comme à la baisse. Cette incertitude méthodologique s'ajoute aux contraintes réglementaires que doit anticiper tout investisseur immobilier.

Les autres mesures du projet de loi

Au-delà des passoires thermiques, le texte comporte plusieurs mesures structurantes pour le secteur du logement. Il lance notamment un troisième programme national de rénovation urbaine, l'ANRU 3, doté de 5 milliards d'euros sur la période 2026-2040. Ce programme vise la transformation des quartiers prioritaires.

Décentralisation et pouvoirs accrus des maires

Le projet de loi confie aux maires la présidence des commissions d'attribution des logements sociaux, renforçant leur rôle dans la politique du logement local. Cette décentralisation traduit la volonté de rapprocher les décisions du terrain. Elle donne aux élus locaux un levier accru sur l'attribution des HLM, ce qui modifie l'équilibre des pouvoirs entre l'État et les collectivités.

Des permis de construire dérogatoires

Le texte crée également des permis de construire dérogatoires, destinés à faciliter et accélérer la production de logements neufs. Cette mesure répond à l'effondrement de la construction neuve, dont les mises à disposition ont chuté de plus de 50 %. La fin des dispositifs d'incitation fiscale et la hausse des taux ont tari la production, un phénomène que nous replaçons dans le contexte plus large de l'arbitrage du risque juridique en investissement immobilier en 2026.

Le calendrier parlementaire jusqu'en septembre

Le texte a été remanié par une quarantaine d'amendements avant d'être adopté par le Sénat le 8 juillet, malgré l'opposition de la gauche. Il est désormais transmis à l'Assemblée nationale pour un examen prévu en septembre. Rien n'est donc acquis à ce stade du processus législatif.

Le texte peut-il encore changer ?

Oui, le texte adopté par le Sénat n'est qu'une première lecture. L'Assemblée nationale peut le modifier, l'amender substantiellement, voire remettre en cause certaines de ses dispositions phares. La navette parlementaire peut aboutir à un texte sensiblement différent. Un bailleur doit donc suivre l'évolution du texte sans considérer les mesures comme définitives avant leur adoption finale.

Pourquoi anticiper dès maintenant malgré l'incertitude ?

Même si le texte n'est pas définitif, son orientation constitue un signal fort. Un bailleur qui envisageait de vendre une passoire thermique en raison de l'interdiction de location peut désormais reconsidérer sa décision. Ce desserrement potentiel pourrait retenir des vendeurs sur le marché. Intégrer ce paramètre dès maintenant dans la réflexion permet d'éviter une vente précipitée qui se révélerait, in fine, inutile.

L'arbitrage vendre ou rénover pour le bailleur

Pour le propriétaire d'une passoire thermique, l'arbitrage central se joue entre trois options : vendre le bien, le conserver en l'état tant que c'est permis, ou engager sa rénovation. La Loi Logement modifie les termes de cette équation en repoussant l'échéance et en offrant une voie de maintien en location.

Quand vendre reste pertinent ?

Vendre peut rester pertinent si le coût de la rénovation énergétique dépasse la valeur ajoutée qu'elle apporte au bien, ou si le bailleur souhaite se désengager de l'immobilier locatif. Toutefois, vendre une passoire thermique dans un marché en baisse de volume implique souvent une décote significative, l'acheteur intégrant le coût des travaux dans son offre. La vente précipitée sous la pression réglementaire n'est plus la seule issue depuis l'assouplissement.

Quand rénover devient la meilleure option ?

Rénover devient la meilleure option lorsque le bien est bien situé, que la rénovation le fait remonter durablement dans le classement énergétique, et que le bailleur souhaite conserver un actif locatif dans un marché où la demande est record. La rénovation sécurise la location à long terme et valorise le bien. L'articulation entre coût des travaux, gain énergétique et fiscalité mérite une analyse patrimoniale précise, que le cabinet Ingefii mène via son pôle d'expertise immobilière.

Le double signal réglementaire à intégrer

Le bailleur doit composer avec deux signaux réglementaires opposés. D'un côté, la Loi Logement assouplit les règles pour retenir l'offre locative. De l'autre, l'encadrement des loyers comprime les revenus dans les zones tendues, un sujet que nous détaillons dans notre analyse du rapport clé sur l'encadrement des loyers en 2026. Cette contradiction rend l'arbitrage complexe et justifie un accompagnement sur mesure.

Taxe foncière 2026 : une hausse modérée mais généralisée

La taxe foncière 2026 augmente pour tous les propriétaires, mais dans des proportions mesurées. Les bases locatives sont revalorisées de 0,8 %, une hausse minimale qui s'applique automatiquement à l'ensemble des propriétaires. Avec l'effet des taux communaux, la facture s'alourdit de 63 € en moyenne pour 7,4 millions de logements.

Quelles villes augmentent leur taux en 2026 ?

Seules 11 villes de plus de 40 000 habitants relèvent leur taux cette année, les grandes métropoles restant globalement stables. Les hausses les plus marquées concernent Aulnay-sous-Bois, avec une augmentation de 29,9 %, et Montrouge, avec 25 %. Un propriétaire dans ces communes subit une hausse bien supérieure à la moyenne nationale, tandis que la plupart des grandes villes maintiennent leur taux.

Tableau des hausses notables de taux communal

Élément	Valeur 2026
Revalorisation des bases locatives	+0,8 %
Hausse moyenne de la facture	+63 €
Logements concernés	7,4 millions
Aulnay-sous-Bois (taux communal)	+29,9 %
Montrouge (taux communal)	+25 %

La réforme des bases foncières, menace à venir

La revalorisation 2026 est modérée, mais la trajectoire de fond reste haussière. Le principal point de vigilance concerne la réforme de fiabilisation des bases foncières, suspendue fin 2025 devant la fronde des élus. Cette réforme reste en concertation et pourrait peser bien davantage dans les prochains budgets.

En quoi consiste cette réforme des bases ?

Les bases locatives qui servent au calcul de la taxe foncière reposent en partie sur des valeurs anciennes, parfois déconnectées de la réalité du marché. La réforme vise à les actualiser pour refléter les valeurs actuelles. Une telle actualisation entraînerait mécaniquement une hausse de la taxe pour de nombreux propriétaires, en particulier dans les zones où l'immobilier s'est fortement valorisé. C'est cette perspective de hausse qui a provoqué la fronde des élus et la suspension du chantier.

Comment anticiper dans le calcul de rendement ?

Un bailleur doit intégrer cette trajectoire haussière dans le calcul de sa rentabilité locative nette, avant de recevoir son avis d'imposition de l'automne. La taxe foncière est une charge structurelle qui pèse directement sur le rendement net. Anticiper sa hausse probable, plutôt que de la subir, permet d'ajuster ses arbitrages patrimoniaux. Cette anticipation rejoint la question plus large de la rentabilité locative réelle, que nous analysons dans notre dossier sur la rentabilité locative en 2026.

FAQ – Loi Logement et fiscalité du bailleur

Cet article est publié à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou patrimonial personnalisé. Les dispositions législatives citées correspondent à l'état du projet de loi à la date de rédaction et peuvent évoluer au cours de la navette parlementaire. Pour toute situation spécifique, nous vous recommandons de consulter un conseiller en gestion de patrimoine.