L'apport en SCI familiale consiste à transférer des biens immobiliers détenus en direct dans une société civile immobilière créée par la famille, en échange de parts sociales. Combiné à une donation de la nue-propriété de ces parts, il permet de transmettre un patrimoine locatif aux enfants tout en gardant la main sur sa gestion et sur ses loyers.
La SCI familiale a la réputation d'être un montage miracle. Elle ne l'est pas : elle ne fait pas baisser l'impôt sur les loyers et elle a un coût de fonctionnement. Mais dans certaines configurations, elle devient un outil de transmission redoutable. C'est le cas quand les biens sont détenus depuis plus de trente ans, sans crédit, et que les parents ont l'âge où la nue-propriété vaut encore peu fiscalement.
À partir d'un cas réel suivi par le cabinet, nous détaillons la séquence complète : l'apport, la rédaction des statuts, la décote, la donation-partage et le calendrier à respecter, avec un résultat chiffré de 600 000 € d'immobilier transmis sans droits.
Source : cet article est tiré de la vidéo « Droits de succession : SCI familiale, donation et assurance vie » de la chaîne Ingefii.
Points clés à retenir
- Apport = vente fiscale : apporter un bien à une société déclenche une plus-value imposable, sauf si le bien est détenu depuis plus de 30 ans, où elle est totalement exonérée.
- Statuts sur mesure : les parents restent cogérants, contrôlent l'entrée de nouveaux associés et gardent les loyers en tant qu'usufruitiers.
- Décote : les parts d'une SCI familiale peuvent être valorisées avec une décote d'environ 10 % pour tenir compte de leur faible liquidité.
- Donation-partage de la nue-propriété : les droits ne portent que sur 50 % de la valeur entre 51 et 60 ans, et sur 60 % entre 61 et 70 ans.
- Résultat du cas : 600 000 € d'immobilier locatif transmis avec zéro euro de droits, grâce aux abattements de 100 000 € par parent et par enfant.
Sommaire
Pourquoi un apport en SCI familiale dans ce dossier ?
Quel était le problème à résoudre ?
Philippe, 63 ans, et Catherine, 60 ans, sont mariés sans contrat et détiennent trois appartements loués nus, achetés entre 1993 et 1996. Ils valent aujourd'hui environ 600 000 €, sans crédit. Avec leur résidence principale, leurs assurances vie et un PER, leur patrimoine atteint 1,86 M€. La simulation réalisée par le cabinet a montré que, sans rien changer, leurs deux enfants paieraient environ 180 000 € de droits de succession.
Dans ce total, l'immobilier locatif pèse lourd. C'est un actif qui prend de la valeur, qui se partage mal entre deux enfants et qui devrait probablement être vendu en partie pour payer les droits. C'est donc le premier chantier de la stratégie. Le contexte global du dossier est détaillé dans notre article sur la succession d'un couple marié sans contrat.
Pourquoi ne pas donner directement les appartements ?
Donner un appartement en direct, même en nue-propriété, fonctionne. Mais avec trois biens et deux enfants, le partage devient vite bancal : qui reçoit quel appartement, et comment compenser les écarts de valeur ? Surtout, chaque bien donné en direct fait des enfants des copropriétaires, avec les règles de l'indivision et du démembrement.
La société civile règle ces questions. Les enfants reçoivent des parts sociales, faciles à répartir à l'euro près, et les règles de fonctionnement sont fixées par des statuts rédigés sur mesure. Nous avions déjà expliqué dans quels cas la SCI familiale sert vraiment à transmettre son immobilier : ce dossier en est une illustration complète.
Pourquoi une SCI à l'impôt sur le revenu ?
Les appartements sont loués nus. La SCI reste donc à l'impôt sur le revenu : les loyers continuent d'être déclarés en revenus fonciers par les associés, comme aujourd'hui. L'objectif n'est pas de réduire l'impôt sur les loyers, puisque le couple n'en a pas besoin. L'objectif est exclusivement d'optimiser la transmission.
Une SARL de famille au régime des sociétés de personnes a été écartée. Son option pour l'impôt sur le revenu est réservée aux activités commerciales, donc en pratique à la location meublée. Passer trois locations nues stables en meublé, à 63 et 60 ans, aurait ajouté de la gestion pour un gain fiscal devenu incertain avec le plafonnement des amortissements LMNP prévu pour 2027.
La plus-value immobilière, le verrou levé par les 30 ans
Pourquoi un apport est-il traité comme une vente ?
Fiscalement, apporter un bien à une société revient à le céder. Les parents reçoivent des parts en échange de leurs appartements, et l'administration considère qu'ils ont réalisé une plus-value immobilière égale à la différence entre la valeur d'apport et le prix d'achat. Sur des biens achetés dans les années 1990, cette plus-value peut être considérable.
C'est la raison pour laquelle beaucoup de familles renoncent à créer une SCI pour des biens anciens : le coût fiscal de l'apport annule l'intérêt de l'opération.
Comment fonctionne l'exonération pour durée de détention ?
La plus-value immobilière des particuliers bénéficie d'abattements pour durée de détention. Elle est totalement exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et totalement exonérée de prélèvements sociaux après 30 ans. Au-delà de 30 ans, il ne reste donc rien à payer.
Une transmission à préparer, une succession à régler ?
Confidentiel · sans engagement
Les appartements de Philippe et Catherine ont été achetés entre 1993 et 1996. Ils ont tous plus de 30 ans de détention. L'apport ne coûte donc aucun impôt sur la plus-value immobilière, ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux. C'est le chiffre que le cabinet demandait de retenir dès le début du rendez-vous.
Quels frais restent à payer ?
L'apport pur et simple d'un bien sans reprise de passif ne déclenche pas de droits de mutation proportionnels. Restent les frais d'acte du notaire, la contribution de sécurité immobilière et les frais de constitution de la société. Ces coûts sont à chiffrer précisément avant de lancer l'opération, mais ils restent sans commune mesure avec les droits de succession évités.
| Poste | Biens détenus depuis moins de 22 ans | Biens détenus depuis plus de 30 ans |
|---|---|---|
| Impôt sur la plus-value | Dû, après abattements partiels | Exonéré |
| Prélèvements sociaux | Dus, après abattements partiels | Exonérés |
| Frais d'acte et formalités | Dus | Dus |
Des statuts rédigés pour garder la main
Qu'est-ce qu'une SCI familiale, juridiquement ?
Une SCI familiale est un contrat entre associés d'une même famille. Ce contrat, ce sont les statuts, et ils peuvent être rédigés presque librement. C'est leur rédaction qui fait de l'apport en SCI familiale un outil de transmission sûr ou une source de conflits futurs.
Quelles clauses ont été prévues ?
Dans le dossier de Philippe et Catherine, les statuts organisent trois sujets :
- La gérance : Philippe et Catherine sont cogérants. Ils restent maîtres à bord de la gestion des appartements, toute leur vie, y compris après la donation des parts.
- L'agrément : toute entrée d'un tiers dans la société, y compris un gendre ou une belle-fille, est soumise à l'accord des associés. Les parts restent dans la famille.
- Les droits de vote : les décisions de gestion courante restent entre les mains des usufruitiers, c'est-à-dire des parents.
Les parents gardent-ils les loyers ?
Oui. La donation porte uniquement sur la nue-propriété des parts. Philippe et Catherine conservent l'usufruit, donc le droit de percevoir les loyers. Une clause de réversion d'usufruit prévoit que, si l'un décède, le survivant continue de toucher la totalité des revenus. Les statuts précisent aussi la répartition des charges : les travaux d'entretien incombent en principe à l'usufruitier, les grosses réparations au nu-propriétaire, sauf clause contraire.
Pour le couple, l'opération ne change rien au quotidien : mêmes biens, mêmes locataires, mêmes revenus. Seule la propriété future a changé de mains.
La décote sur les parts de la SCI
Pourquoi les parts valent-elles moins que les biens ?
La décote est une réduction appliquée à la valeur des parts d'une société par rapport à la valeur des biens qu'elle détient. Elle se justifie par la moindre liquidité des parts : un acheteur paiera moins cher une part de SCI familiale soumise à agrément qu'un appartement libre. L'administration admet une décote raisonnable quand elle est justifiée par les statuts.
Quel niveau de décote retenir ?
Dans le dossier, une décote de 10 % a été retenue. Les 600 000 € d'immobilier deviennent 540 000 € de parts. Ce niveau reste prudent : une décote excessive, sans justification, expose à une rectification. Elle doit être documentée et validée avec le notaire au moment de la donation.
| Élément | Valeur |
|---|---|
| Valeur des trois appartements | 600 000 € |
| Décote de 10 % (illiquidité, agrément) | - 60 000 € |
| Valeur des parts de la SCI | 540 000 € |
| Part de Philippe / part de Catherine | 270 000 € chacun |
La donation-partage de la nue-propriété
Pourquoi donner la nue-propriété plutôt que la pleine propriété ?
Quand on donne la nue-propriété, les droits ne sont calculés que sur une fraction de la valeur, fixée par le barème de l'article 669 du Code général des impôts selon l'âge de l'usufruitier. Plus le donateur est jeune, plus l'usufruit vaut cher et plus la nue-propriété taxable est faible. Notre article sur la donation de la nue-propriété selon l'âge détaille le barème complet.
| Âge du donateur | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
Pourquoi une donation-partage ?
La donation-partage est une donation qui répartit les biens entre les enfants dans un même acte, avec leur accord. Son principal atout : les valeurs sont figées au jour de l'acte. Au décès des parents, on ne recalcule pas les parts en fonction de la valeur des biens à ce moment-là, ce qui évite des déséquilibres et des contestations entre frère et sœur. C'est le sujet de notre article sur la donation-partage pour figer les valeurs.
Combien coûte la donation dans le cas étudié ?
Chaque parent donne la nue-propriété de ses parts, soit 270 000 € en pleine propriété, à partager entre Léa et Thomas :
| Donateur | Valeur de sa moitié | Nue-propriété taxable | Par enfant | Droits |
|---|---|---|---|---|
| Philippe, 63 ans | 270 000 € | 60 %, soit 162 000 € | 81 000 € | 0 € |
| Catherine, 60 ans | 270 000 € | 50 %, soit 135 000 € | 67 500 € | 0 € |
Chaque montant reste sous l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant. Résultat : 600 000 € d'immobilier transmis, zéro euro de droits de donation. Il reste même un reliquat d'abattement, environ 19 000 € par enfant côté Philippe et 32 500 € côté Catherine, utilisable pour d'autres dons.
Sans cette organisation, la même valeur aurait été taxée au décès selon le barème des droits en ligne directe publié par Service-Public, avec une tranche à 20 % pour chaque enfant. C'est cette taxation que l'apport en SCI familiale suivi de la donation permet d'éviter sur la partie locative du patrimoine.
Pourquoi signer avant les 61 ans de Catherine ?
Catherine aura 61 ans en mars 2027. À cette date, elle change de tranche dans le barème : sa nue-propriété passe de 50 % à 60 % de la valeur. La donation resterait gratuite, mais chaque enfant consommerait 13 500 € d'abattement supplémentaire, soit 10 % de valeur taxable en plus. Le calendrier retenu prévoit donc l'apport en novembre 2026, puis la donation-partage en janvier 2027. Un anniversaire, ça se fête après la signature.
Que se passe-t-il au décès des parents ?
Au décès du dernier usufruitier, l'usufruit s'éteint. Les enfants deviennent pleins propriétaires des parts, sans aucun droit à payer, quelle que soit la valeur atteinte par l'immobilier entre-temps. Seule réserve : si un parent décède dans les quinze ans qui suivent la donation, celle-ci est rappelée fiscalement et consomme l'abattement disponible à la succession. À l'inverse, après quinze ans, les abattements se rechargent. À 78 et 75 ans, Philippe et Catherine pourront donner à nouveau.
Les limites et les points de vigilance
L'opération est-elle sécurisée face à l'abus de droit ?
L'enchaînement d'un apport puis d'une donation peut être examiné par l'administration au titre de l'abus de droit, si l'opération n'avait qu'un but fiscal. Deux précautions s'imposent : respecter un délai raisonnable entre l'apport et la donation, et donner une vraie substance à la SCI (gestion effective, comptes tenus, assemblées). La décote doit aussi rester défendable.
Quels sont les coûts de fonctionnement d'une SCI ?
Une SCI implique une comptabilité, une déclaration annuelle de résultats, une assemblée générale et parfois un expert-comptable. Ces coûts sont modestes mais récurrents. Pour un patrimoine locatif de 600 000 € et un objectif de transmission de cette ampleur, ils sont largement couverts par l'économie réalisée.
L'apport en SCI familiale convient-il à tout le monde ?
Non. L'apport en SCI familiale est particulièrement efficace quand trois conditions sont réunies : des biens détenus depuis plus de 30 ans ou avec une faible plus-value, sans crédit à reprendre, et des donateurs dont l'âge rend la nue-propriété encore peu coûteuse. Si les biens ont été achetés récemment, le coût de l'apport change complètement l'équation. Si un crédit est en cours, sa reprise par la société est un apport à titre onéreux, taxé différemment. Chaque dossier se chiffre au cas par cas.
Faut-il attendre le vote du budget 2027 ?
Non. Le projet de loi de finances pour 2027 ne modifie, dans sa version déposée, ni l'abattement de 100 000 € ni le délai de rappel de quinze ans. Ces deux mesures sont parfois évoquées dans le débat public, mais elles ne figurent pas dans le texte. Agir sous les règles actuelles, qui sont connues, reste la stratégie la plus prudente. Le calendrier de Philippe et Catherine (apport en novembre 2026, donation en janvier 2027) ne dépend pas du vote du budget. Pour monter une opération de ce type avec le notaire de la famille, un cabinet de gestion de patrimoine à Bordeaux peut coordonner les intervenants.
FAQ – Apport en SCI familiale
L'apport d'un bien immobilier à une SCI est-il imposable ?
Oui, l'apport d'un bien à une SCI est traité fiscalement comme une vente et peut déclencher une plus-value imposable. Cette plus-value est totalement exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. Au-delà de 30 ans de détention, l'apport ne coûte donc aucun impôt sur la plus-value, seulement des frais d'acte.
Peut-on garder les loyers après avoir donné ses parts de SCI ?
Oui, si l'on donne uniquement la nue-propriété des parts et que l'on conserve l'usufruit. L'usufruitier perçoit les revenus de la SCI jusqu'à son décès. Une clause de réversion d'usufruit permet en plus au conjoint survivant de continuer à toucher la totalité des loyers.
Quelle décote appliquer sur les parts d'une SCI familiale ?
Une décote de l'ordre de 10 % est couramment retenue pour les parts d'une SCI familiale, afin de tenir compte de leur faible liquidité et des clauses d'agrément. Elle doit être justifiée et documentée. Une décote trop élevée, sans fondement, expose à une rectification par l'administration fiscale.
À quel âge donner la nue-propriété de parts de SCI ?
Le plus tôt possible dans chaque tranche d'âge. La nue-propriété vaut fiscalement 50 % de la valeur entre 51 et 60 ans, puis 60 % entre 61 et 70 ans. Donner juste avant un anniversaire qui fait changer de tranche permet de consommer moins d'abattement pour transmettre la même valeur.
Combien peut-on transmettre sans droits avec une SCI familiale ?
Avec deux parents et deux enfants, les abattements permettent de transmettre 400 000 € de valeur taxable sans droits tous les quinze ans. En donnant la nue-propriété de parts décotées, cette valeur taxable correspond à un patrimoine réel bien supérieur : dans le cas étudié, 600 000 € d'immobilier ont été transmis sans aucun droit de donation.
Cet article est publié à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Les montages décrits doivent être validés par un notaire au regard de la situation de chaque famille. Pour toute situation spécifique, nous vous recommandons de consulter un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine.
