Le LMNP 2027 désigne le régime de la location meublée non professionnelle tel que le projet de loi de finances pour 2027 propose de le modifier : l'amortissement du bâti, principal atout fiscal du dispositif, serait plafonné à 2,5 % par an et à 7 000 € par foyer fiscal, contre une déduction aujourd'hui limitée seulement par le montant des loyers. Pour les meublés de tourisme, le plafond tomberait à 1,5 % et 5 000 €.
Pour environ 1,37 million de bailleurs en meublé, c'est la fin d'une époque. Pendant des années, l'amortissement a permis de percevoir des loyers sans payer d'impôt pendant dix à quinze ans. Les conseillers en gestion de patrimoine, dont le cabinet Ingefii, recommandaient même de commencer en location nue puis de basculer en meublé au bout de quelques années pour profiter de ce mécanisme.
Cet article détaille ce que prévoit le texte, ce qu'il advient des amortissements déjà accumulés, comment chiffrer l'impact sur un investissement existant, et pourquoi il faut faire ses calculs avant le vote solennel du 17 novembre, en gardant à l'esprit qu'il s'agit d'un projet et non d'une loi.
Source : cet article est tiré de la vidéo « Marché immobilier bloqué : faut-il vendre, louer ou attendre 2027 ? » de la chaîne Ingefii.
Points clés à retenir
- Un double plafond : l'amortissement du bâti serait limité à 2,5 % par an et à 7 000 € par foyer en location meublée classique, 1,5 % et 5 000 € en meublé de tourisme.
- Des exclusions : les résidences étudiantes, les résidences seniors et les Ehpad resteraient hors du plafonnement.
- Un stock figé au 31 décembre 2026 : les amortissements reportés à cette date resteraient imputables de 2027 à 2036, dans la limite de 50 % du bénéfice, puis seraient perdus.
- La fin du schéma nu puis meublé : la stratégie consistant à basculer en location meublée après quelques années de location nue perd l'essentiel de son intérêt.
- Un projet, pas une loi : le texte peut encore évoluer à l'Assemblée et au Sénat ; le vote solennel en première lecture est prévu le 17 novembre 2026.
Sommaire
- LMNP 2027 : ce que prévoit le projet de loi de finances
- Comment fonctionne l'amortissement en location meublée aujourd'hui
- Le stock d'amortissements au 31 décembre 2026
- Combien coûte le plafonnement ? Deux exemples chiffrés
- La fin du schéma « location nue puis location meublée »
- Calendrier : ce qu'il faut faire avant le vote
- FAQ – LMNP 2027
LMNP 2027 : ce que prévoit le projet de loi de finances
Quel est le plafond d'amortissement prévu pour 2027 ?
L'article 7 du projet de loi de finances pour 2027 prévoit de limiter la déduction de l'amortissement du bâti à 2,5 % de sa valeur par an, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal pour les locations meublées classiques. Pour les meublés de tourisme, le taux serait ramené à 1,5 % et le plafond à 5 000 €. Ces règles s'appliqueraient aux exercices clos à compter de 2027, selon l'analyse du PLF 2027 publiée par Legifiscal.
| Type de location meublée | Taux annuel maximal | Plafond par foyer |
|---|---|---|
| Location meublée classique (longue durée) | 2,5 % | 7 000 € |
| Meublé de tourisme | 1,5 % | 5 000 € |
| Résidences étudiantes, seniors, Ehpad | non plafonné | non plafonné |
Le plafond s'appliquerait par foyer et non par bien. Un investisseur qui détient trois studios en LMNP partagerait donc le même plafond de 7 000 € pour l'ensemble de ses biens, ce qui pénalise surtout les patrimoines meublés importants.
Pourquoi l'État s'attaque-t-il au LMNP ?
Le LMNP est devenu l'un des régimes les plus avantageux de la fiscalité immobilière, sans contrepartie sociale ou environnementale. Contrairement aux dispositifs de location nue aidée, qui imposent des plafonds de loyers et des engagements de durée, le LMNP permet d'amortir le bien sans condition. Les pouvoirs publics y voient une niche coûteuse, qui a aussi contribué à orienter des logements vers la location courte durée au détriment de la location à l'année.
Jérôme, Directeur du Pôle Immobilier d'Ingefii, porte un regard critique sur la mesure dans la vidéo : on a l'impression que l'État fait tout pour que tout aille mal dans l'immobilier, au lieu de soutenir les investisseurs. Il rappelle que le parc locatif privé, financé par des particuliers, porte une part essentielle de l'offre de logements en France, et qu'il fait travailler toute une économie d'artisans et de services autour de lui.
Le LMP est-il aussi concerné ?
Dans la vidéo, Jérôme évoque les premières rumeurs d'un plafonnement de l'amortissement sur le LMP, le statut de loueur meublé professionnel. Le texte présenté et analysé à ce jour vise la location meublée non professionnelle. Les loueurs professionnels, dont les recettes dépassent 23 000 € par an et les autres revenus d'activité du foyer, relèvent d'un régime différent, notamment pour les plus-values. Il faudra suivre les amendements pour savoir si le périmètre s'élargit au fil des débats.
Comment fonctionne l'amortissement en location meublée aujourd'hui
Qu'est-ce que l'amortissement en LMNP ?
L'amortissement est la constatation comptable de la dépréciation d'un bien dans le temps, qui vient en déduction des loyers imposables. En location meublée au régime réel, le bailleur peut amortir le bâti (hors terrain, qui représente souvent 15 à 20 % du prix), le mobilier et les travaux. Le bâti est généralement amorti par composants, à des taux compris entre 2 % et 4 % par an selon la nature des éléments (gros œuvre, toiture, installations techniques).
Concrètement, un appartement de 250 000 € dont le bâti représente 210 000 € peut générer 7 000 € à 8 000 € d'amortissement annuel. Ajouté aux intérêts d'emprunt, aux charges et à la taxe foncière, ce montant suffit souvent à neutraliser entièrement les loyers. Le bailleur perçoit alors des revenus locatifs sans payer d'impôt sur le revenu ni de prélèvements sociaux pendant de longues années.
Pourquoi l'amortissement non utilisé se reporte-t-il ?
L'amortissement ne peut pas créer de déficit fiscal : il n'est déductible qu'à hauteur du bénéfice restant après les autres charges. La fraction non utilisée n'est pas perdue, elle est reportée sans limitation de durée sur les exercices suivants. C'est ce report illimité qui permettait à certains bailleurs de cumuler des dizaines de milliers d'euros d'amortissements en réserve, utilisables le jour où le crédit était remboursé et le bénéfice augmentait.
Qu'a déjà changé la loi de finances 2025 ?
La loi de finances pour 2025 avait déjà porté un premier coup au régime : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien, ce qui augmente l'impôt dû à la sortie. Les résidences services étudiantes, seniors et les Ehpad avaient déjà été exclues de cette réintégration. Le plafonnement prévu pour 2027 frappe cette fois le rendement annuel, et non plus seulement la revente. Le régime micro-BIC a aussi été durci par la loi Le Meur de novembre 2024 pour les meublés de tourisme non classés, ramenés à un abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes.
Un projet d'achat, de vente ou de structuration ?
Confidentiel · sans engagement
| Réforme | Date | Effet principal |
|---|---|---|
| Loi Le Meur | novembre 2024 | micro-BIC durci pour les meublés de tourisme |
| Loi de finances 2025 | 15 février 2025 | amortissements réintégrés dans la plus-value |
| Projet de loi de finances 2027 | exercices clos à partir de 2027 | amortissement annuel plafonné |
Le stock d'amortissements au 31 décembre 2026
Que devient le stock d'amortissements déjà accumulé ?
Le stock d'amortissements est le montant cumulé des amortissements constatés mais non encore déduits, faute de bénéfice suffisant. Le projet LMNP 2027 prévoit de le figer au 31 décembre 2026. Ce stock resterait imputable sur les résultats des exercices 2027 à 2036, mais seulement dans la limite de 50 % du bénéfice restant après déduction des amortissements de l'exercice. La fraction non utilisée à la fin de 2036 serait définitivement perdue.
Cette règle transforme un avantage illimité en avantage daté. Un bailleur qui disposait de 40 000 € d'amortissements en réserve et qui comptait les utiliser progressivement après le remboursement de son crédit devra vérifier s'il peut réellement les consommer en dix ans, au rythme de la moitié de son bénéfice annuel.
Comment savoir si l'on risque de perdre une partie du stock ?
Le calcul est simple dans son principe. Il faut estimer le bénéfice fiscal annuel attendu entre 2027 et 2036 après amortissements plafonnés, en prendre la moitié, multiplier par dix ans, et comparer le résultat au stock d'amortissements constaté au 31 décembre 2026. Si le stock dépasse ce total, la différence sera perdue. Un bailleur dont le crédit court encore longtemps, avec un bénéfice faible, est le plus exposé à cette perte.
| Étape | Calcul |
|---|---|
| 1. Stock au 31/12/2026 | amortissements reportés figurant sur la liasse fiscale |
| 2. Bénéfice annuel 2027-2036 | loyers moins charges, intérêts et amortissement plafonné |
| 3. Capacité d'imputation | 50 % du bénéfice annuel × 10 ans |
| 4. Risque de perte | stock moins capacité d'imputation, si positif |
Faut-il gonfler son stock avant la fin 2026 ?
Certains bailleurs pourraient être tentés d'engager des travaux amortissables ou d'acquérir du mobilier avant le 31 décembre 2026 pour accroître leur stock. Cette logique a ses limites : les amortissements de travaux réalisés en fin d'année ne sont comptés que prorata temporis, et le stock supplémentaire reste soumis au même plafond d'imputation de 50 % du bénéfice. Une dépense utile au bien peut être anticipée, mais une dépense engagée uniquement pour des raisons fiscales sur un texte qui n'est pas encore voté est rarement une bonne idée.
Combien coûte le plafonnement ? Deux exemples chiffrés
Exemple 1 : un studio de 255 000 € en location meublée
Legifiscal propose un exemple éclairant : un studio de 255 000 € dont l'amortissement du bâti déductible passerait de 10 200 € (environ 4 %) à 6 375 € (2,5 %). Avec 12 000 € de revenus nets avant amortissement, le résultat imposable passerait de 1 800 € à 5 625 €. Le bailleur paierait alors l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur une base multipliée par plus de trois.
| Studio de 255 000 € | Régime actuel | PLF 2027 |
|---|---|---|
| Amortissement du bâti déductible | 10 200 € | 6 375 € |
| Résultat imposable | 1 800 € | 5 625 € |
| Écart de base imposable | +3 825 € par an | |
Pour un foyer imposé dans la tranche à 30 %, l'impôt supplémentaire, prélèvements sociaux compris, représente plus de 1 700 € par an, soit une perte de rendement net d'environ 0,7 point sur le prix d'acquisition.
Exemple 2 : deux appartements et le plafond par foyer
Prenons un foyer qui détient deux appartements meublés de 300 000 € chacun, avec un bâti estimé à 250 000 € par bien. Au taux de 2,5 %, chaque bien générerait 6 250 € d'amortissement, soit 12 500 € pour le foyer. Le plafond de 7 000 € s'appliquant par foyer, 5 500 € d'amortissement annuel deviendraient non déductibles et seraient perdus, puisque l'excédent ne serait plus reportable. C'est ce plafond global, plus que le taux de 2,5 %, qui pénalise les investisseurs les plus engagés en location meublée.
Le LMNP 2027 est-il encore rentable ?
Le LMNP reste plus souple que la location nue sur plusieurs points : loyers plus élevés, baux d'un an, et amortissement encore possible dans la limite du plafond. Mais il cesse d'être un dispositif de défiscalisation quasi totale. La rentabilité doit désormais se juger sur le rendement net après impôt, comme pour tout investissement locatif. Notre article sur la rentabilité locative en 2026 rappelle qu'un rendement brut de 5 % ne suffit plus à couvrir le coût du crédit actuel.
La fin du schéma « location nue puis location meublée »
En quoi consistait cette stratégie ?
Dans une logique d'optimisation fiscale, le cabinet préconisait souvent de louer un logement nu pendant un certain nombre d'années, puis de passer en location meublée. Jérôme l'explique dans la vidéo : fiscalement parlant, c'était extrêmement intéressant. La phase nue permettait de créer un déficit foncier avec les travaux et les intérêts, imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an. La phase meublée permettait ensuite d'amortir le bien sur la base de sa valeur au moment du changement de régime, et de neutraliser les loyers pendant plusieurs années.
Pourquoi le plafonnement casse-t-il ce schéma ?
Le régime du LMNP 2027 réduit fortement l'intérêt de la seconde phase. Avec un amortissement limité à 7 000 € par foyer, la bascule en location meublée ne neutralise plus qu'une partie des loyers d'un bien de taille moyenne, et plus du tout ceux d'un patrimoine de plusieurs biens. Le gain fiscal ne compense plus toujours les contraintes du meublé : achat et renouvellement du mobilier, rotation plus fréquente des locataires, comptabilité au régime réel. Pour les clients qui s'interrogent aujourd'hui sur la mise en location d'un bien invendu, le cabinet privilégie d'ailleurs la location nue, comme nous le détaillons dans notre article sur la revente à perte d'un bien acheté en 2021-2022.
Quelles alternatives à la location meublée subsistent ?
Plusieurs pistes restent ouvertes, selon le profil du bailleur. Les résidences services (étudiantes, seniors, Ehpad) échapperaient au plafonnement, mais elles posent leurs propres risques liés à l'exploitant. Le dispositif Jeanbrun, créé par la loi de finances 2026, permet un amortissement de 3 % à 5,5 % du prix pour certains logements loués nus, dans la limite de 12 000 € par an, en contrepartie de loyers abordables et d'un engagement de location. Enfin, la détention via une société à l'impôt sur les sociétés conserve un amortissement non plafonné, avec une fiscalité de sortie différente, que nous détaillons dans notre article sur l'amortissement et la plus-value d'une SCI à l'IS.
| Option | Amortissement | Contrepartie |
|---|---|---|
| LMNP classique (PLF 2027) | 2,5 %, 7 000 € par foyer | souplesse des baux meublés |
| Résidences services | non plafonné | dépendance à l'exploitant |
| Dispositif Jeanbrun (location nue) | 3 % à 5,5 %, 12 000 € par an | loyers abordables, engagement de durée |
| SCI à l'IS | non plafonné | fiscalité de sortie plus lourde |
Calendrier : ce qu'il faut faire avant le vote
Quelles sont les prochaines étapes du texte ?
Le vote solennel du projet de loi de finances 2027 en première lecture à l'Assemblée nationale est prévu le 17 novembre 2026. Le texte passera ensuite au Sénat, puis en commission mixte paritaire, avant une adoption définitive attendue fin décembre. Jusqu'à cette date, la mesure peut être amendée, assouplie ou supprimée. Jérôme le dit simplement : on va attendre de voir si ça passe ou pas. Le 31 décembre 2026 reste la date retenue pour figer le stock d'amortissements.
| Date | Étape |
|---|---|
| 17 novembre 2026 | vote solennel à l'Assemblée nationale |
| novembre-décembre 2026 | examen au Sénat et commission mixte paritaire |
| fin décembre 2026 | adoption définitive et promulgation |
| 31 décembre 2026 | date retenue pour figer le stock d'amortissements |
Quels calculs faire dès maintenant ?
Trois calculs liés au LMNP 2027 méritent d'être faits avant le vote. Le premier est l'impact annuel du plafond sur chaque bien et sur le foyer, en tenant compte du plafond global de 7 000 €. Le deuxième est la capacité à consommer le stock d'amortissements d'ici 2036. Le troisième est le rendement net après impôt de chaque bien sous le nouveau régime, comparé aux alternatives : location nue, revente, ou arbitrage vers d'autres actifs. Ces calculs permettent de décider en connaissance de cause, plutôt que de découvrir l'impact sur l'avis d'imposition de 2028.
Faut-il vendre ses biens en location meublée ?
Non, pas dans la précipitation. Vendre aujourd'hui revient à céder dans un marché d'acheteurs, avec des prix sous pression et une plus-value alourdie par la réintégration des amortissements depuis 2025. Un bien bien situé, correctement loué et dont le crédit est avancé reste un actif patrimonial solide, même avec une fiscalité moins favorable. La décision doit s'inscrire dans une vision d'ensemble, en lien avec les autres évolutions fiscales attendues, que nous présentons dans notre article sur la fiscalité du patrimoine en 2027.
Quel impact pour votre patrimoine ?
Le plafonnement du LMNP marque la fin de l'immobilier meublé comme outil de défiscalisation quasi automatique. Il ne condamne pas l'investissement meublé, mais oblige à le juger sur son rendement réel. Pour les bailleurs disposant de plusieurs biens ou d'un stock d'amortissements important, l'enjeu est concret et chiffrable. Le cabinet accompagne ces arbitrages dans le cadre de sa gestion privée de patrimoine, en tenant compte de l'ensemble de la situation fiscale du foyer.
FAQ – LMNP 2027
Que change le projet de loi de finances 2027 pour le LMNP ?
Le projet de loi de finances 2027 prévoit de plafonner l'amortissement du bâti en LMNP à 2,5 % par an et à 7 000 € par foyer fiscal, et à 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme. Les résidences étudiantes, seniors et les Ehpad seraient exclues. La mesure s'appliquerait aux exercices clos à partir de 2027, sous réserve du vote du texte.
Que deviennent les amortissements LMNP non utilisés en 2027 ?
Le stock d'amortissements reporté au 31 décembre 2026 resterait imputable de 2027 à 2036, dans la limite de 50 % du bénéfice restant après les amortissements de l'exercice. La fraction non utilisée à fin 2036 serait définitivement perdue. Les amortissements excédentaires constatés à partir de 2027 ne seraient plus reportables.
Le plafond de 7 000 € s'applique-t-il par bien ou par foyer ?
Le plafond de 7 000 € s'appliquerait par foyer fiscal et non par bien. Un foyer qui détient plusieurs logements en location meublée partagerait donc un seul plafond annuel pour l'ensemble de ses biens, ce qui pénalise surtout les investisseurs qui possèdent plusieurs appartements meublés.
Le LMNP est-il encore intéressant en 2027 ?
Le LMNP reste intéressant pour la souplesse des baux meublés et des loyers plus élevés, mais il ne permet plus de neutraliser entièrement les loyers sur un bien de taille moyenne. Sa rentabilité doit désormais être jugée sur le rendement net après impôt. Les résidences services, exclues du plafonnement, conservent un avantage fiscal plus marqué.
Quand le plafonnement de l'amortissement LMNP sera-t-il voté ?
Le vote solennel du projet de loi de finances 2027 en première lecture à l'Assemblée nationale est prévu le 17 novembre 2026, avant l'examen au Sénat et une adoption définitive attendue fin décembre. La mesure peut être modifiée jusqu'à la promulgation de la loi. Il faut parler de projet de loi de finances tant que le texte n'est pas adopté.
Faut-il passer de la location meublée à la location nue en 2027 ?
Pas systématiquement. Le passage en location nue peut être pertinent si le bien génère un bénéfice fortement imposé après plafonnement et si un déficit foncier est possible grâce à des travaux. Le dispositif Jeanbrun offre aussi un amortissement en location nue, en contrepartie de loyers abordables. La décision doit être prise bien par bien, après calcul.
Cet article est publié à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les mesures décrites figurent dans le projet de loi de finances pour 2027 et peuvent être modifiées avant leur adoption définitive. Pour toute situation spécifique, nous vous recommandons de consulter un expert-comptable, un avocat fiscaliste ou un conseiller en gestion de patrimoine.
