L'encadrement des loyers est un dispositif expérimental qui plafonne les loyers dans les zones tendues, appliqué depuis 2019 dans environ 70 communes et collectivités françaises. Une étude commandée par le gouvernement à deux économistes vient d'en livrer une évaluation nuancée : le dispositif fait bien baisser les loyers de 2 à 4 % hors Paris, mais il est largement contourné, mal ciblé, coûteux pour l'État et producteur d'effets contrastés sur l'offre locative. Ce rapport pèsera lourd dans la décision de pérenniser ou non le dispositif, qui arrive à échéance le 26 novembre 2026.

Cet article détaille les conclusions de ce rapport très attendu, chiffre par chiffre, et les met en perspective avec la tension record du marché locatif de l'été 2026. Il précise enfin ce que cette incertitude réglementaire change pour un propriétaire bailleur exposé aux zones encadrées.

Un rapport attendu pour décider de l'avenir du dispositif

Le rapport d'évaluation de l'encadrement des loyers a été confié il y a un an par le gouvernement à deux économistes, Guillaume Chapelle, professeur à Cergy Paris Université, et Gabrielle Fack, professeure à Paris-Dauphine. Leur mission consistait à trancher les débats qui opposent depuis 2019 élus, propriétaires et locataires sur l'efficacité réelle du dispositif. Les chercheurs ont étudié un panorama élargi, de 2015 à 2024, sur les quelque 70 communes et collectivités qui appliquent l'encadrement.

Pourquoi ce rapport est-il décisif ?

Le ministre du Logement s'était engagé à ne pas se prononcer sur la pérennisation du dispositif avant d'avoir reçu cette étude. Le rapport constitue donc la pièce maîtresse qui orientera la décision publique. Or l'encadrement des loyers, expérimental par nature, doit prendre fin le 26 novembre 2026 s'il n'est pas prolongé par la loi. L'enjeu est majeur pour tout propriétaire dont les biens se situent dans une zone concernée.

Quelles villes appliquent l'encadrement ?

Le dispositif s'applique dans une sélection de zones tendues. Outre Paris, on y trouve Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Annemasse ou encore l'agglomération du Pays Basque. Chaque territoire fixe des loyers de référence, avec un plafond majoré au-delà duquel le loyer est illégal. Un propriétaire qui loue dans l'une de ces communes est tenu de respecter ces plafonds, sous peine de sanction.

Sur les loyers, l'encadrement fonctionne

Sur son objectif premier, faire baisser les loyers, le dispositif produit des résultats mesurables. Le rapport constate une baisse de 2 à 4 % en moyenne dans les villes qui l'appliquent hors Paris. À Paris, l'étude observe une baisse significative, en partie liée à des évolutions consécutives à la pandémie, avec un départ marqué de ménages hors du centre-ville.

Combien économise réellement un locataire ?

À Paris, une étude de l'Atelier parisien d'urbanisme, l'Apur, chiffre à 5 % la minoration des loyers depuis 2018, soit une économie moyenne d'environ 81 € par mois et par locataire. Cette économie est concrète, mais elle reste modérée au regard du niveau des loyers parisiens. Hors Paris, la baisse de 2 à 4 % représente un gain plus limité encore, ce qui nourrit le débat sur le rapport entre les bénéfices du dispositif et ses effets secondaires.

Une baisse jugée faible par les professionnels

Pour les professionnels de l'immobilier, cette baisse reste modeste au regard des contraintes qu'elle impose aux propriétaires. C'est précisément parce que le gain est limité que de nombreux bailleurs cherchent à s'en affranchir, ce qui explique l'ampleur du contournement constaté par le rapport. Cette faible ampleur alimente la thèse d'un dispositif à réformer plutôt qu'à supprimer ou à pérenniser en l'état.

Un dispositif largement contourné

La faille principale du dispositif tient à son contournement massif. Selon les auteurs du rapport, plus d'un tiers des propriétaires ne respectent pas l'encadrement. À Paris, la situation est encore plus marquée : près d'une annonce immobilière sur deux, soit 48,6 %, dépasse le plafond de loyer réglementaire, selon l'Apur.

Comment les propriétaires contournent-ils l'encadrement ?

Le contournement prend deux formes principales. Certains propriétaires ignorent purement et simplement le plafond. D'autres appliquent un complément de loyer, censé rémunérer des caractéristiques exceptionnelles du logement. Le problème vient du flou de cette notion : une place de parking, une bonne isolation ou une vue ne sont pas toujours clairement valorisées dans les grilles d'encadrement, ce qui laisse une marge d'interprétation. Le dispositif souffre ainsi moins d'un défaut de règle que d'un défaut de contrôle.

Pourquoi l'encadrement est-il si peu contrôlé ?

Le contrôle du respect des plafonds repose sur des moyens limités et sur la vigilance des locataires, souvent réticents à engager un contentieux avec leur bailleur dans un marché où les logements sont rares. Cette faiblesse du contrôle vide en partie le dispositif de son efficacité. Un encadrement qui n'est pas contrôlé produit une baisse de loyer réelle mais partielle, et crée une inégalité entre les locataires selon qu'ils bénéficient ou non d'un bailleur respectueux de la règle.

Des effets contrastés et opposés selon le territoire

L'effet du dispositif sur l'offre locative est la question la plus épineuse, et le rapport y apporte une réponse nuancée. Hors Île-de-France, l'encadrement a réduit le nombre d'annonces d'environ 8 % par semestre par rapport au niveau de 2018. À Paris, l'effet est inverse : le nombre de nouvelles annonces a augmenté de 50 % entre 2019 et 2022.

Comment expliquer cette divergence Paris-province ?

Le même dispositif produit des effets opposés selon le territoire, ce qui illustre la complexité de son évaluation. Hors Paris, la baisse des annonces peut traduire une contraction de l'offre, mais aussi un allongement de la durée d'occupation des logements par les locataires, qui déménagent moins. À Paris, la hausse des annonces s'explique en partie par le retour sur le marché classique de biens auparavant loués en meublés touristiques, désormais fortement encadrés. Les dynamiques territoriales se superposent donc à l'effet propre de l'encadrement.

Une offre locative déjà sous forte tension

Cette question de l'offre est d'autant plus sensible que le marché locatif traverse une crise aiguë en 2026. La contraction du nombre de biens disponibles, quelle qu'en soit la cause exacte, aggrave une pénurie déjà documentée, comme nous l'avons analysé dans notre dossier sur l'effet ciseau qui asphyxie le marché locatif en 2026. Tout facteur qui réduit encore l'offre pèse directement sur les candidats à la location.

Un outil mal ciblé et coûteux pour l'État

Le rapport pointe deux limites politiques du dispositif : son ciblage imparfait et son coût pour les finances publiques. Présenté comme un outil de redistribution vers les locataires modestes, l'encadrement bénéficie en réalité aussi à des locataires aisés, et représente un manque à gagner fiscal pour l'État.

Un dispositif qui profite aussi aux plus aisés

À Paris, le rapport constate une concentration massive de hauts revenus parmi les locataires du parc encadré : près de 30 % d'entre eux figurent parmi les 20 % de ménages les plus aisés. En région, à l'inverse, les 10 % les moins riches ne représentent que 12 % des locataires du parc privé. Le dispositif est donc mal ciblé dans les villes-centres, où il subventionne indirectement des ménages qui n'en ont pas nécessairement besoin.

Quel est le coût pour les finances publiques ?

Le dispositif a un coût estimé à environ 700 millions d'euros par an pour l'État. Le mécanisme est le suivant : pour un euro de baisse de loyer, environ deux tiers sont supportés par les propriétaires via une baisse de leur revenu après impôt, et un tiers est financé par l'État via une baisse de ses recettes d'impôt sur le revenu. Dans un contexte de réduction du déficit public, ce coût pèse dans l'arbitrage sur la pérennisation.

La dégradation de la qualité du parc locatif

Le rapport identifie enfin un effet pervers sur la qualité des logements. En l'absence d'ajustement possible par les prix, les propriétaires réduisent leurs dépenses d'entretien, de rénovation et de service, ce qui conduit à un parc locatif de moindre qualité.

Pourquoi les bailleurs cessent-ils de rénover ?

La logique économique est directe : un propriétaire dont le loyer est plafonné ne peut pas répercuter le coût de travaux sur le loyer. Il n'a donc plus d'incitation financière à rénover son bien. Beaucoup de bailleurs font le calcul et renoncent aux travaux, considérant que la rentabilité n'est plus au rendez-vous. Ce renoncement dégrade progressivement le parc et se heurte frontalement aux exigences croissantes de performance énergétique.

Un phénomène qui dépasse le seul encadrement

La baisse de la qualité du parc est un phénomène structurel qui dépasse le seul encadrement des loyers. Elle résulte aussi de dispositifs fiscaux passés qui ont favorisé de petits logements mal équipés, et des à-coups des aides à la rénovation énergétique. La rentabilité locative nette, une fois intégrés ces coûts et contraintes, se réduit d'année en année, un sujet que nous détaillons dans notre analyse sur la rentabilité locative en 2026 et pourquoi 5 % brut ne suffisent plus.

La tension record du marché locatif en toile de fond

Le débat sur l'encadrement se déroule dans un contexte de tension locative sans précédent. Le PDG de Foncia, plus gros bailleur privé de France, résume la situation par une formule marquante : jamais une telle tension n'avait été observée en 54 ans d'activité. L'offre de logements à louer recule de 7 %.

Des chiffres qui donnent la mesure de la crise

Le rapport entre la demande et l'offre est vertigineux : on compte environ 225 000 dossiers qualifiés pour seulement 8 400 logements disponibles, dont à peine 70 à Paris. Cela représente près de 27 candidats par bien. Les loyers montent de 2,5 % par an, le délai de relocation tombe à 80 à 90 jours, et les congés donnés par les locataires baissent de 7 %, signe que chacun conserve son logement de peur de ne pas en retrouver.

Le déséquilibre entre achat et location

Cette tension crée un paradoxe patrimonial. À Paris, un logement de 40 m² acheté 225 000 € ne vaut plus que 170 000 € aujourd'hui, ce qui le rend difficile à vendre sans perte. Pourtant, le même bien attire des dizaines de candidats à la location. Le loyer, autour de 783 €, reste inférieur à la mensualité de crédit de 1 203 € que supporterait un acheteur. Ce déséquilibre entre le coût d'achat et le coût de location doit être intégré dans tout arbitrage patrimonial.

Ce que l'incertitude change pour le bailleur

Pour un propriétaire bailleur exposé aux zones encadrées, l'enjeu immédiat est l'incertitude réglementaire. Le dispositif peut disparaître, être pérennisé ou être réformé à l'échéance de novembre 2026, et chacune de ces issues modifie le calcul de rendement à moyen terme.

Cartographier son exposition avant novembre 2026

La première recommandation est de cartographier précisément l'exposition de son patrimoine aux zones encadrées. Un bailleur qui détient des biens à Paris, Lyon, Bordeaux ou dans les autres communes concernées doit anticiper plusieurs scénarios. Si le dispositif est pérennisé, la contrainte sur les loyers devient durable et affecte la valorisation. S'il est réformé, de nouvelles règles pourraient s'appliquer, notamment sur la valorisation des caractéristiques du logement.

Deux signaux réglementaires contradictoires

Le bailleur navigue aujourd'hui entre deux logiques réglementaires opposées. D'un côté, l'encadrement des loyers comprime les revenus locatifs. De l'autre, un projet de loi cherche à retenir l'offre en assouplissant les règles sur les logements énergivores, un sujet que nous traitons dans notre analyse sur la Loi Logement et les passoires thermiques pour le bailleur en 2026. Cette contradiction rend indispensable un accompagnement patrimonial sur mesure pour arbitrer entre vendre, conserver ou rénover.

FAQ – Encadrement des loyers

Cet article est publié à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou patrimonial personnalisé. Les données citées correspondent au rapport d'évaluation et aux informations disponibles à la date de rédaction. Pour toute situation spécifique, nous vous recommandons de consulter un conseiller en gestion de patrimoine.