Revendre à perte un bien immobilier signifie le céder à un prix inférieur à son coût d'acquisition, frais de notaire et frais d'agence compris. En 2026, c'est la situation de nombreux propriétaires qui ont acheté au pic du marché, en 2021 ou 2022, et qui doivent ou veulent vendre aujourd'hui : à Bordeaux, des écarts de 40 000 € à 50 000 € en quatre ans sont fréquents sur des appartements familiaux.
La plupart de ces propriétaires refusent la perte. Ils ne comprennent pas comment un bien acheté au prix du marché peut valoir 10 % de moins quatre ans plus tard, alors que les indices de prix semblent stables. Ils hésitent entre trois options : vendre et encaisser la perte, mettre le bien en location le temps que le marché se reprenne, ou attendre sans rien faire.
Cet article chiffre ce que coûte réellement une revente à perte, compare les trois options avec leurs contraintes juridiques et fiscales, et propose une grille de décision fondée sur la situation patrimoniale du propriétaire plutôt que sur l'espoir d'un rebond.
Source : cet article est tiré de la vidéo « Marché immobilier bloqué : faut-il vendre, louer ou attendre 2027 ? » de la chaîne Ingefii.
Points clés à retenir
- Une perte liée aux taux : un duplex bordelais acheté 400 000 € à 410 000 € en 2021-2022 est estimé 360 000 € en 2026, un écart proche de la capacité d'emprunt perdue par les acheteurs.
- La moins-value réelle est plus large : aux 40 000 € de baisse de prix s'ajoutent les frais de notaire payés à l'achat (7 à 8 % dans l'ancien) et les frais d'agence à la revente.
- La location nue comme solution d'attente : elle engage le propriétaire pour trois ans minimum avec un locataire, mais permet de laisser passer le creux de marché.
- Une résidence principale louée perd son exonération : en cas de remontée des prix, la plus-value devient imposable à la revente.
- Une décision patrimoniale, pas immobilière : le choix dépend du crédit en cours, des besoins de liquidité et des autres actifs, pas seulement du bien.
Sommaire
- Revendre à perte : pourquoi les acheteurs de 2021-2022 sont piégés
- La moins-value : ce qu'elle coûte vraiment
- Option 1 : vendre maintenant et encaisser la perte
- Option 2 : la location nue en attendant que le marché se refasse
- Option 3 : attendre sans louer
- Comment trancher : une grille de décision patrimoniale
- FAQ – Revendre à perte un bien immobilier
Revendre à perte : pourquoi les acheteurs de 2021-2022 sont piégés
Pourquoi 2021-2022 marque-t-il le pic du marché immobilier ?
Les années 2021 et 2022 marquent le pic du marché immobilier français parce qu'elles combinent des taux de crédit historiquement bas, autour de 1 %, et une demande dopée par l'épargne accumulée pendant la crise sanitaire. Jérôme, Directeur du Pôle Immobilier d'Ingefii, le résume dans la vidéo : 2021-2022, c'est un peu le pic immobilier en France. Les prix se sont formés sur la capacité d'emprunt de l'époque, qui était la plus élevée depuis des décennies.
Depuis, les taux ont plus que triplé. L'OAT 10 ans a atteint 4,94 % le 1er octobre 2026 et les taux de crédit moyens se situent entre 3,50 % et 3,75 %. Un acheteur qui rembourse 1 000 € par mois sur 20 ans emprunte environ 45 000 € de moins qu'en 2021, un mécanisme détaillé dans notre article sur la capacité d'emprunt en 2026. Le prix qu'il peut payer a reculé d'autant.
Un exemple bordelais : un duplex estimé 50 000 € sous son prix d'achat
Jérôme cite le cas d'amis qui ont acheté un appartement en duplex à Bordeaux autour de 400 000 € à 410 000 € au moment du pic. Ils veulent aujourd'hui le vendre pour quitter la ville. Un agent est venu l'estimer : 360 000 €. L'écart atteint 40 000 € à 50 000 € en quatre ans, sans que le bien ait subi le moindre dommage et sans que le quartier ait perdu son attrait.
Ce montant n'est pas un hasard. Il correspond presque exactement à la capacité d'emprunt perdue par les acheteurs potentiels de ce type de bien. Le marché ne sanctionne pas l'appartement : il ajuste son prix à ce que les ménages de 2026 peuvent financer. Ce constat rejoint les observations de l'analyse de Selectra sur la capacité d'emprunt en octobre 2026, qui chiffre l'érosion du budget des emprunteurs à mesure que les taux remontent.
Pourquoi les vendeurs n'acceptent-ils pas la perte ?
Les propriétaires concernés ne comprennent pas, raconte Jérôme : il faut leur expliquer toute la mécanique des taux et ce qu'elle implique. Le biais psychologique est connu : le prix d'achat sert d'ancrage, et toute offre inférieure est vécue comme une injustice. Les indices de prix, quasi stables dans les grandes villes et même en légère hausse à Bordeaux (+1,3 % sur trois mois selon MeilleursAgents au 1er octobre 2026), renforcent ce sentiment.
Ces moyennes masquent pourtant une réalité : les biens achetés au pic, avec un fort recours au crédit, sont les plus exposés à la baisse. La plupart du temps, conclut Jérôme, le propriétaire n'accepte pas la perte. Il choisit alors de louer le bien, ou d'attendre patiemment que le marché se relève.
La moins-value : ce qu'elle coûte vraiment
Moins-value latente ou moins-value réalisée : quelle différence ?
Une moins-value latente est une perte de valeur constatée sur un bien que l'on détient encore ; elle n'existe que sur le papier tant que le bien n'est pas vendu. Une moins-value réalisée est la perte effectivement encaissée au moment de la vente. Tant que le propriétaire ne vend pas, la moins-value reste latente et peut se résorber si le marché remonte. C'est tout l'argument de ceux qui refusent de vendre.
Ce raisonnement est juste sur le principe, mais il a un coût : attendre n'est pas gratuit. Charges de copropriété, taxe foncière, intérêts du crédit et immobilisation du capital continuent de courir. Une moins-value latente qui ne se résorbe qu'au bout de cinq ans peut finir par coûter plus cher que la perte encaissée tout de suite.
Comment calculer la perte réelle d'une revente ?
La perte réelle d'une revente ne se limite pas à l'écart entre prix d'achat et prix de vente. Elle intègre les frais de notaire payés à l'achat (environ 7 à 8 % dans l'ancien), les éventuels frais d'agence à l'achat, les frais d'agence à la revente, et les indemnités de remboursement anticipé du crédit, plafonnées à 3 % du capital restant dû ou à six mois d'intérêts. Sur un bien de 405 000 €, la moins-value économique dépasse souvent largement la baisse de prix affichée.
Un projet d'achat, de vente ou de structuration ?
Confidentiel · sans engagement
| Poste | Exemple chiffré | Commentaire |
|---|---|---|
| Prix d'achat 2022 | 405 000 € | milieu de la fourchette citée |
| Frais de notaire à l'achat | environ 30 000 € | autour de 7,5 % dans l'ancien |
| Prix de vente estimé 2026 | 360 000 € | estimation d'un agent |
| Frais d'agence à la revente | variables | souvent inclus dans le prix affiché |
| Moins-value économique | au moins 75 000 € | hors frais de revente et indemnités |
Ce calcul n'est pas fait pour décourager, mais pour mettre la décision sur des bases réalistes. La perte de 45 000 € dont on parle couramment n'est que la partie visible.
La moins-value immobilière est-elle déductible des impôts ?
Non, pour un particulier, la moins-value réalisée sur la vente d'un bien immobilier n'est pas déductible du revenu imposable et ne peut pas être imputée sur une plus-value immobilière réalisée sur un autre bien. Elle est définitivement perdue sur le plan fiscal. Seule exception : la vente d'un même bien en plusieurs lots lors d'une même opération permet de compenser plus et moins-values entre lots. Cette absence de compensation fiscale rend la perte d'autant plus difficile à accepter.
Option 1 : vendre maintenant et encaisser la perte
Quand vendre à perte est-il la bonne décision ?
Vendre à perte est la bonne décision quand le coût de l'attente dépasse le gain espéré d'une remontée. C'est le cas lorsque le propriétaire doit déménager (mutation, séparation), lorsqu'il ne peut pas supporter durablement deux charges de logement, ou lorsque le bien présente un défaut structurel qui va s'aggraver avec le temps, comme une mauvaise étiquette énergétique. Dans ces situations, chaque mois d'attente ajoute des frais sans garantie de rattrapage.
Le second bien évoqué par Jérôme dans la vidéo illustre cette contrainte : un appartement d'environ 85 m² sur la rive droite de Bordeaux, vendu par des clients au bout de quatre ans avec un crédit en cours. Le bien est affiché sous son évaluation de 410 000 €, sans appel, et une nouvelle baisse est prévue. Pour ces vendeurs, attendre n'est pas une option confortable.
La perte à la revente est-elle compensée à l'achat suivant ?
Un propriétaire qui revend pour racheter dans la même ville subit la baisse à la vente, mais en profite à l'achat. Si sa résidence principale perd 10 % et que le bien qu'il convoite a baissé dans les mêmes proportions, l'écart entre les deux reste comparable à celui de 2021. C'est ce que nous développons dans notre article sur la mauvaise question à poser à l'immobilier : ce qui compte est l'arbitrage global, pas le prix isolé d'un bien. Pour un propriétaire qui monte en gamme, une baisse générale du marché peut même être favorable, puisque l'écart de prix en valeur absolue se réduit.
Comment limiter la perte si l'on doit vendre ?
Si la vente est inévitable, l'objectif est de la réaliser vite et au meilleur prix possible dans un marché d'acheteurs. Cela suppose un prix de départ juste, validé par une contre-estimation, plutôt qu'un prix d'appel élevé qui fait perdre les premières semaines. Nos recommandations détaillées sur la stratégie de prix figurent dans l'article consacré au bien qui ne se vend pas. Il faut aussi vérifier les conditions de remboursement anticipé du crédit : certaines offres prévoient une exonération d'indemnités en cas de vente liée à une mutation.
Option 2 : la location nue en attendant que le marché se refasse
Pourquoi la location nue est-elle la solution la plus courante ?
La location nue est la mise en location d'un logement non meublé, sous un bail de trois ans minimum lorsque le bailleur est une personne physique. C'est la stratégie retenue par le client des Chartrons évoqué dans la vidéo : plutôt que de descendre sous son prix plancher, il préfère louer le bien en attendant deux, trois ou quatre ans que le marché se refasse un tout petit peu. Jérôme précise que la durée minimale de trois ans laisse passer une partie du creux.
La demande locative est forte : la pénurie d'offre dans les grandes villes, détaillée dans notre article sur l'effet ciseau qui asphyxie le marché locatif, garantit en général une mise en location rapide d'un bien correctement situé. Le revenu locatif couvre une partie du crédit et des charges, ce qui réduit le coût de l'attente.
Pourquoi la location nue plutôt que la location meublée ?
Le cabinet propose aujourd'hui la location nue uniquement pour ce type de situation. La location meublée en régime réel, longtemps privilégiée pour sa fiscalité, est menacée par le projet de loi de finances 2027, qui prévoit de plafonner l'amortissement à 7 000 € par foyer. Ces changements sont détaillés dans notre article sur le plafonnement de l'amortissement LMNP en 2027. Jérôme insiste toutefois : il s'agit d'une stratégie patrimoniale propre à chaque client, et pour d'autres, la location meublée garde son intérêt malgré le durcissement des conditions.
Quelles contraintes pèsent sur le bailleur en 2026 ?
Louer un bien en 2026 suppose de respecter plusieurs obligations. Les logements classés G au diagnostic de performance énergétique sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, et les logements classés F le seront en 2028. À Bordeaux, l'encadrement des loyers s'applique depuis juillet 2022 et plafonne le loyer à un niveau de référence majoré. Ces règles sont résumées dans notre article sur les obligations du bailleur en 2026.
| Contrainte | Règle | Effet sur la stratégie |
|---|---|---|
| Durée du bail nu | 3 ans minimum (bailleur personne physique) | vente libre impossible avant l'échéance |
| DPE | G interdit depuis 2025, F en 2028 | travaux à prévoir avant de louer |
| Encadrement des loyers à Bordeaux | loyer de référence majoré | rendement plafonné |
| Congé pour vente | 6 mois avant l'échéance du bail | calendrier de revente à anticiper |
Quel piège fiscal pour une ancienne résidence principale ?
Une résidence principale vendue est exonérée d'impôt sur la plus-value, à condition d'être encore la résidence principale du vendeur au jour de la cession, ou d'être vendue dans un délai normal après le départ. Une fois louée, elle perd ce statut. Si le marché remonte au-dessus du prix d'achat pendant la période de location, la plus-value réalisée à la revente devient imposable à 19 % d'impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention. Ce paradoxe mérite d'être anticipé : la location protège contre la moins-value, mais transforme un éventuel gain futur en revenu taxable.
Option 3 : attendre sans louer
Combien coûte un bien vide en attente de vente ?
Un bien vide continue de générer des charges : taxe foncière, charges de copropriété, assurance, entretien, et mensualités de crédit le cas échéant. Dans certaines communes, dont Bordeaux, une taxe sur les logements vacants peut s'appliquer si le bien reste inoccupé plus d'un an. Pour un appartement familial, l'ensemble représente facilement 600 € à 1 500 € par mois selon le crédit restant. Sur trois ans, le coût de l'attente peut dépasser la perte que le propriétaire voulait éviter.
Dans quels cas l'attente sans location se justifie-t-elle ?
L'attente sans location se justifie dans deux cas. Le premier est celui d'un propriétaire qui prévoit de réoccuper le bien à moyen terme, par exemple après une mutation temporaire. Le second est celui d'un bien en cours de rénovation, qui sera remis en vente dans de meilleures conditions après travaux. Dans les autres situations, laisser un bien vide est rarement optimal : soit le marché permet une vente acceptable, soit la location permet d'en réduire le coût de portage.
Faut-il espérer une remontée rapide des prix ?
Le cabinet ne l'anticipe pas. Jérôme estime que le marché restera un marché d'acheteurs au moins jusqu'à fin 2027, en raison des taux élevés, des incertitudes du projet de loi de finances et de l'élection présidentielle. Le retour des taux à 1 % n'est pas un scénario crédible, comme nous l'avons expliqué à propos des taux immobiliers qui ne reviendront pas à 1 %. Un rebond des prix au niveau de 2021 supposerait donc une forte hausse des revenus, ce qui prend plusieurs années.
Comment trancher : une grille de décision patrimoniale
Quels critères doivent guider le choix entre vendre et louer ?
Le choix entre vendre et louer dépend d'abord de la situation financière du propriétaire, pas du bien. Le premier critère est le crédit : un propriétaire qui a peu de capital restant dû peut louer sereinement, alors qu'un emprunteur lourdement endetté supporte mal un loyer qui ne couvre pas la mensualité. Le deuxième critère est le besoin de liquidité : un projet d'achat qui nécessite l'apport issu de la vente impose de vendre. Le troisième est l'horizon : plus il est long, plus l'option locative est pertinente.
| Situation | Option privilégiée | Raison |
|---|---|---|
| Crédit faible, pas de besoin de liquidité | Location nue | portage confortable, moins-value évitée |
| Achat suivant financé par la vente | Vente | l'apport conditionne le nouveau projet |
| Crédit lourd, loyer insuffisant | Vente | effort d'épargne trop élevé |
| Bien classé F ou G | Vente ou travaux puis location | location interdite ou bientôt interdite |
| Retour prévu dans le bien | Attente ou location courte | conserver l'usage futur |
Pourquoi ne faut-il jamais isoler le bien du reste du patrimoine ?
Jérôme insiste sur ce point : on ne peut pas isoler un bien comme ça. La même décision peut être excellente pour un client et mauvaise pour un autre, selon ses revenus, sa fiscalité, ses autres actifs et ses projets de transmission. Un propriétaire fortement imposé peut tirer avantage d'un déficit foncier créé par des travaux avant location ; un autre préférera réinvestir le produit de la vente dans des actifs plus liquides. Le cabinet travaille ces arbitrages avec une vision de trois à dix ans, en sachant que les lois de finances changent chaque année et que l'élection de 2027 n'apportera pas de clarté avant son issue.
Quel impact pour votre patrimoine ?
Revendre à perte n'est ni une faute ni une fatalité : c'est une décision qui se prépare. La pire option est souvent celle qui n'est pas choisie, un bien en vente depuis des mois à un prix que personne ne paie, qui coûte chaque mois sans rapporter. Avant de trancher, il faut chiffrer la perte réelle, le coût de l'attente et le rendement de la location. Le cabinet accompagne ce type d'arbitrage dans le cadre de sa gestion de patrimoine à Bordeaux, en reliant la décision immobilière à la stratégie d'ensemble.
FAQ – Revendre à perte un bien immobilier
Faut-il revendre à perte un appartement acheté en 2021 ?
Revendre à perte un appartement acheté en 2021 se justifie si vous avez besoin de la liquidité, si le crédit pèse trop lourd ou si le bien est mal classé au DPE. Sinon, la location nue pendant trois ans permet de laisser passer le creux de marché, que le cabinet Ingefii situe au moins jusqu'à fin 2027. La décision dépend de votre situation patrimoniale globale.
Une moins-value immobilière est-elle déductible des impôts ?
Non, pour un particulier, la moins-value réalisée sur la vente d'un bien immobilier n'est ni déductible du revenu imposable ni imputable sur une plus-value immobilière réalisée sur un autre bien. Elle est définitivement perdue sur le plan fiscal, sauf vente de plusieurs lots d'un même bien lors d'une même opération.
Combien a baissé l'immobilier à Bordeaux depuis 2021 ?
Les indices globaux sont quasi stables à Bordeaux en 2026, avec même +1,3 % sur trois mois selon MeilleursAgents au 1er octobre. Mais les biens achetés au pic de 2021-2022 subissent des baisses de 40 000 € à 50 000 € sur des appartements autour de 400 000 €, soit environ 10 %, selon les estimations observées par le cabinet Ingefii.
Peut-on louer sa résidence principale en attendant de la vendre ?
Oui, on peut louer sa résidence principale en attendant de la vendre, mais le bail nu engage le bailleur pour trois ans minimum et le bien perd son statut de résidence principale. En cas de remontée des prix au-dessus du prix d'achat, la plus-value de revente devient imposable. Le logement doit aussi respecter les règles de décence et de performance énergétique.
Combien coûtent les indemnités de remboursement anticipé en cas de vente ?
Les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées à 3 % du capital restant dû ou à six mois d'intérêts, le montant le plus faible étant retenu. Certaines offres de prêt prévoient une exonération en cas de vente liée à une mutation professionnelle ou à une perte d'emploi. Il faut relire l'offre de prêt avant de fixer son prix plancher.
Quand le marché immobilier va-t-il remonter ?
Aucun rebond rapide n'est attendu. Selon Jérôme, Directeur du Pôle Immobilier d'Ingefii, le marché restera favorable aux acheteurs au moins jusqu'à fin 2027, en raison des taux de crédit proches de 4 %, du projet de loi de finances 2027 et de l'élection présidentielle. Un retour aux prix de 2021 supposerait une hausse durable des revenus des ménages.
Cet article est publié à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou immobilier personnalisé. Les montants cités sont des ordres de grandeur tirés de cas observés par le cabinet. Pour toute situation spécifique, nous vous recommandons de consulter un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine.
